20-04-2012 sezione: CONDOMINIO

Il condominio? Da “minimo” a “super” si governa così

I fabbricati “autonomi”. E le assemblee con due sole persone

L’approfondimento di questa settimana è dedicato alla disciplina applicabile nelle ipotesi del cosiddetto “condominio minimo” e del cosiddetto “supercondominio”. Si definisce condominio minimo quella situazione in cui esiste un condominio composto da soli due partecipanti. Da questa situazione potrebbero derivare alcuni problemi e dubbi su come rimborsare esattamente le spese per la conservazione delle parti comuni anticipate da un condomino. Secondo un primo orientamento, occorre applicare l’art. 1134 c.c. che riconosce il diritto al rimborso solo se l’anticipazione è stata giustificata per spese urgenti. Secondo un altro orientamento si deve applicare l’art. 1110 che disciplina la comunione in generale.
Spese comuni
Le spese comuni nel condominio minimo devono essere deliberate dall’assemblea. Ovviamente si tratta di un’assemblea “sui generis” perché vi parteciperanno solamente due soggetti che devono essere d’accordo sugli esborsi da effettuare. Questo perché la giurisprudenza considera applicabile le norme che disciplinano il condominio degli edifici anche in caso di condominio minimo composto solo da due partecipanti. In particolare, le sezioni unite della Corte di Cassazione sono intervenute per dirimere il contrasto giurisprudenziale stabilendo che se la spesa non era stata deliberata d’accordo con l’altra parte, a mente dell’art. 1134 c.c. chi ha anticipato la spesa non ha diritto al rimborso, a meno che non si tratti di una spesa urgente. L’urgenza deve essere provata dal condomino che chiede il rimborso, insieme al fatto che ha impedito di avvertire l’altro condomino.
Piccolo condominio
La nozione di condominio minimo non va confusa con il c.d. “condominio piccolo” cioè con il condominio formato da meno di cinque condomini e nel quale non è obbligatoria la nomina dell’amministratore. Nel tempo gli edifici sono diventati sempre più grandi e si sono sviluppate nuove esigenze in relazione ad edifici aventi una più complessa conformazione.
Supercondominio
Si ha supercondominio quando vi sono più fabbricati strutturalmente autonomi e appartenenti a soggetti diversi, ma che hanno in comune alcuni spazi come la portineria, il parco, impianti sportivi o altre parti simili. Si tratta di condomini separati che però hanno alcuni servizi in comune. Per la costituzione delle tabelle millesimali occorrerà predisporre due distinti riparti: una tabella che riguarda il valore di ogni singolo edificio in rapporto all’intero complesso di edifici ed un’altra tabella relativa al singolo edificio condominiale.
Assemblea plenaria
Le spese di gestione del supercondominio devono essere deliberate dall’assemblea plenaria in base alle tabelle millesimali predisposte. Il regolamento di supercondominio disciplina i rapporti interni attribuendo le quote millesimali di partecipazione al condominio complesso. Per quanto riguarda le spese relative alle parti comuni che formano il supercondominio occorrerà tenere conto del rapporto che ogni singolo immobile ha con l’edificio in cui è compreso e del rapporto che l’intero edificio ha con il gruppo di tutti gli immobili che formano il condominio complesso. Il supercondominio esiste formalmente quando è stato approvato il regolamento per disciplinare il funzionamento dell’assemblea e i poteri dell’amministratore, ma può esistere anche soltanto di fatto come ha affermato la giurisprudenza in più occasioni.